最后更新日期: 21/03/2023
Scientex在马股几乎可以说是神话的存在，09至21年的净利连续12年录得增长，一直到2022财政年受到经济低迷的影响才正式终结，并造成股价回调了不少。
企业背景: 对于不熟悉这家公司的人，我稍微说一下Scientex的背景。Scientex的主要业务可以分为包装与房地产两个部门。其所生产的包装产品遍及整个包装产业链，从普通薄膜，基膜，印刷薄膜再到塑料包装袋及各种定制的塑料包装解决方案。而产业业务则是把焦点锁定在可负担房屋该领域。
Scientex的目标是很简单直接的，就是每5年要把盈利翻一倍！
2023Q2财报の重点: 房产业务将支撑2023年盈利: 其实从2021财年开始Scientex盈利的成长就已经开始由房产业务支撑着，一直到2022财年两大业务同时熄火才造成Scientex 12年盈利成长的神话终止。
来到2023财年，目前人手短缺与建设进度已经逐渐回到正常的轨道上，房产业务相信可以重回成长步伐并实现2023财年的发展目标。如果你看回过去几年Scientex的资本开销的话，你将会发现到很大部分的资金都集中在购买地皮上以供未来的发展。
而塑料包装业务这一方面依然是相对不乐观的，除了面对营运成本高涨的挑战外(电费显著调涨)，目前包装产品的需求依然是相对低迷的，尤其是工业包装产品的需求严重受到全球经济低迷与客户库存调整的影响。
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2023Q2，塑料包装依然拖累整体业绩，产业部门业绩强劲反弹
塑料包装: 塑料包装的营收在连续5个季度录得YoY成长后首次录得下跌，管理层的说法是工业包装产品的客户基于波动的市场变得更加谨慎。虽然营收按年录得5.5%的下跌，但盈利在消费包装更好的产品组合带领下反录得7%的成长。
展望未来，包装业务将持续受到外部因素的影响，比如成本压力(电费在近期调涨)，全球升息与地缘政治紧张关系带来的挑战，而全球包装产品的需求预计将相对的较弱。管理层将持续专注在提升营运效率与成本控制以保持竞争力。
产业: 至于产业部门的营收与盈利则在该季度有明显的反弹，按年分别录得25%与24%的成长，主要是整体建设进度已经恢复正常，并且销售额也相对来的更高。值得一提的是单单1H2023FY集团就推出了RM1.15billion的项目(take up rate 70%)，相比之下去年同期推出的项目总值只有仅仅的RM410million。
展望未来，管理层对于该业务是保持相对乐观的，并认为可负担房屋的需求在加息的背景下将持续保持稳定。随着边境的开放，外劳短缺的问题也将逐渐改善，并且相关部门的审批速度也得到很大的改善。
截止最新财报，Scientex目前持有6,705acres的地皮，总开发价值达到RM32.9 Billion! 夸张的是该数目还并不包括在国外的联营发展项目。
现金流依然强劲，激进扩张导致负债增加
如果你有留意Scientex新闻的话，你会发现它过去2年一直不断的在购地，收购新公司增加市场份额，导致这几年的资本开销相当的夸张，也导致公司没有自由现金流。
不过这样激进的扩张造成的结果就是债务开始攀升，拥有将近约1billion的净负债。老实说我个人不觉得这是一个大问题，主要是这些收购都是在为未来进一步的增长做准备。只要在未来某个时段资本开销开始放慢或者这些收购开始贡献现金流，负债将会出现显著的下跌。值得一提的是Scientex 1年的净营运现金流就高达700million, 所以1billion的债务老实说并不是个大问题。
持续扩张，为未来的成长铺路
就在去年尾集团就宣布了收购以前曾在大马上市的塑料包装公司Taisei Lamick 80.2%的股权借此把产品种类扩大至液化包装。此外，集团新的拉伸膜厂房是亚洲第一个新型自动化机械式拉伸膜厂房，在23年第二季开始营运后将提升整体的生产效率与产能。
老实说短期内Scientex依然充满许多不确定性，尤其是在全球经济相对低迷的情况之下。不过从长期的角度来看的话，我对集团重返成长之路是持乐观态度的。一旦Scientex手头上持有的庞大地库在未来数年开始释放价值，过去所做的努力也将陆续开花结果。
截至2023年3月21日，Scientex的股价为RM3.42，PE为12.43倍，股息率也只有2.63%，相对其它同行的估值来说其实是有一定溢价的。我个人的角度是认为当下的股价虽不至于高估，不过也没到吸引的程度，尤其是市场还有更好选择的时候。至于在如此挑战的环境下还值不值得持有就得看你对管理层拥有多大的信心了。
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Scientex目前的基本数据
股价: RM3.42
PE: 12.43
ROE: 13.17%
股息率: 2.63%
什么是Certificate of Completion and Compliance (CCC）和为什么那么重要？
该证书是确认该建筑符合其建造目的的官方认证，意味着它是精心构造和适合住户居住的。这是一项强制性的自我认证文件，并根据2007年街道、排水和建筑物（修订）法（“Street， Drainageand Building (Amendment) Act 2007）执行。
建筑发展过程将在CCC中记录下来，这份证书需要所有负责单位签署，确认该建筑物经正确建造，确保设计和施工时根据1984年Uniform Building By-Laws建筑法令所规定的国家标准进行。这也包括建筑元素的全面审查，例如地基工程、土木工程、水管、排水、地面整修、街灯和指定处的消防安全。所有安全措施都被纳入考量，每个阶段的建造都需要被记录和验证，好让建筑物能够安全入住。
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